En Colombia, miles de ciudadanos que con esfuerzo han logrado adquirir sus casas o lotes, o aquellos que los heredaron tras el trabajo de toda una vida familiar, est??n enfrentando una pesadilla legal que pone en vilo su patrimonio: inquilinos y hasta desconocidos que buscan apropiarse de sus bienes inmuebles utilizando presuntamente una figura jur??dica dise??ada para otro prop??sito.
S??ptimo D??a conoci?? casos donde se han destapado graves denuncias. Muchos afirmaron que hay un vac??o legal que permite a personas inescrupulosas despojar a los leg??timos due??os o herederos de sus propiedades.
Al parecer,
se estar??an aprovechando del proceso declarativo de pertenencia
(o prescripci??n adquisitiva de dominio), una herramienta legal que, seg??n los denunciantes y expertos consultados, como el abogado Cristian Villarreal, han se??alado que existen personas que
"utilizan los procesos de pertenencia de manera fraudulenta para buscar la posesi??n de bienes inmuebles de forma il??cita con una ocupaci??n il??cita"
, dijo.
Este panorama no solo genera angustia en los due??os, sino que exige una comprensi??n profunda de esta figura legal, pues los afectados aseguran que la ley les da muchas garant??as a los inquilinos y pocas para los propietarios.
La posibilidad de que un inquilino o cualquier persona que ocupe un inmueble reclame su propiedad de forma legal se sustenta en el proceso declarativo de pertenencia. Esta figura, contemplada en el C??digo Civil, permite reconocer como propietarios a quienes hayan pose??do un bien como due??os y se??ores durante un tiempo determinado y cumpliendo ciertos requisitos. Sin embargo, algunos propietarios afectados aseguran que hay casos en los que los demandantes manipulan pruebas o
inventan historias para intentar quedarse con bienes ajenos.
Existen dos tipos principales de prescripci??n adquisitiva de dominio: la ordinaria y la extraordinaria. Para esta ??ltima, el demandante debe demostrar una posesi??n continua durante 10 a??os y acreditar actos de dominio como el pago de impuestos, la realizaci??n de mejoras o el mantenimiento del inmueble. Aun as??, es un juez civil quien, tras admitir la demanda y evaluar documentos, pruebas y testigos, decide a cu??l de las partes le asiste la raz??n.
Villarreal advirti??, adem??s, que si se comprueba mala fe o intento de enga??ar a las autoridades,
podr??an iniciarse acciones penales por delitos como invasi??n de tierras, fraude procesal o da??o en bien ajeno.
H??ctor Rubiano Torres, de 76 a??os, un agricultor oriundo de Turmequ??, Boyac??, compr?? su casa de dos pisos en el barrio Jorge Eli??cer Gait??n de Bogot?? en 1984, con "ahorros y dinero de la venta de unas tierras". ??l manten??a la propiedad en arriendo, ya que segu??a viviendo en la finca.
En 2009, H??ctor arrend?? la casa a Armando Alaguna, quien se mud?? con su pareja, Mar??a Leonilde Lozano. El contrato de arrendamiento se firm?? el 31 de agosto de ese a??o. Durante mucho tiempo, los pagos se hicieron de forma cumplida, y las hijas de Rubiano incluso vivieron en un apartamento en el tercer piso desde 2017.
Pero la situaci??n se deterior?? a partir de 2022, cuando las hijas de H??ctor, Lizeth y Maribel, comenzaron a escuchar rumores preocupantes: ???Mi pap?? le llegaban rumores de que ellos estaban diciendo que la casa era de ellos y que ellos se quer??an quedar con la casa???. Tras dejar de pagar el arriendo, se negaron a desocupar la casa.
A pesar de las m??ltiples solicitudes de H??ctor, los inquilinos no entregaron la casa. Cuando Lizeth acompa???? a su padre para pedir el desalojo, ellos respondieron que no le iban a dar la casa y que "iban a vender lo que sea con tal de tener la casa de mi pap??".
El drama se profundiz?? luego de que Mar??a Leonilde interpuso, en marzo de 2025, un proceso declarativo de pertenencia por prescripci??n extraordinaria. ?????Qu?? manifiesta ella? Que ella lleva 30 a??os al frente del bien inmueble, donde ejerce ??nimo de due??a y se??ora del mismo???, afirm?? Mario Leonel Colmenares, abogado que representa a H??ctor Rubiano en el proceso.
El equipo de S??ptimo D??a abord?? a la pareja para preguntarles sobre su acci??n legal. Armando Alaguna, al ser cuestionado sobre el contrato de arrendamiento, afirm??: "No s??. Esos son contratos. Est??n demandados con los contratos porque los contratos son chimbos", y admiti?? que no compr?? la propiedad.
Adem??s, se refiri?? al due??o de la casa y sus hijas, mencionando que ???ese se??or conmigo fue bien, pero las hijas son unas pecuecas???. Por otro lado, Mar??a Leonilde se neg?? a responder.
Ante la batalla legal, el propietario H??ctor Rubiano ha sufrido grandes p??rdidas.
Asegur?? que tuvo que vender la finca en Turmequ??, donde vive actualmente, para poder financiar la defensa.
Su proceso de restituci??n del inmueble est?? actualmente suspendido, esperando el fallo del juez sobre la demanda de pertenencia de la inquilina.
Dora Alicia Boh??rquez Contreras, de 68 a??os, residente en Ciudad Bol??var, Bogot??, vive una situaci??n similar. Su padre, Mart??n Boh??rquez, compr?? la casa y el lote anexo en 1980. El lote permaneci?? cerrado por a??os porque su padre "pensaba construir ah??, pero ??l ya los a??os no le daban para construir".
Tras el fallecimiento de su padre en el a??o 2000, Dora sigui?? viviendo en la casa. En 2009, un conocido le facilit?? el arriendo del lote a Gilberto Rodr??guez, quien buscaba un lugar para un negocio de chatarra. El contrato, firmado en 2009, estipulaba una renta mensual de $150.000 pesos.
Sin embargo, los pagos se detuvieron a los pocos meses. Gilberto Rodr??guez se excusaba diciendo que "no ten??a, que eso estaba malo, que no rentaba, que la chatarra no recog??a nada???. Con el tiempo, Gilberto comenz?? a modificar el lote sin permiso, us??ndolo como parqueadero y construyendo una habitaci??n.
En marzo de 2024, Gilberto Rodr??guez falleci??. Dora esperaba recuperar su lote, pero su pareja, Gloria Marl??n Urrego, le sali?? ???con el cuento que c??mo ??bamos a arreglar???. Dora, al iniciar un proceso de restituci??n del inmueble en diciembre de 2024, se encontr?? con una contrademanda de pertenencia interpuesta por Gloria Marl??n.
Gloria Marl??n Urrego consultada por S??ptimo D??a, confirm?? la demanda y aleg?? que su acci??n fue una "contrademanda" porque Dora la hab??a demandado por arriendos. Sin embargo, al preguntarle si Gilberto compr?? o alquil?? el terreno, ella afirm??: "No s?? qu?? negocios tendr??a mi esposo". Y aunque dijo que no sab??a si el terreno se compr?? o alquil??, insisti?? en su presencia constante: "Yo desde 16 de diciembre del 2009 vivo ac??, soy la que abro, soy la que cierro".
Dora lament?? que
???no es justo porque los padres de uno trabajaban duro para dejarle tal vez algo a uno para que otra persona venga y se aproveche???.
Estos casos evidencian una preocupante tendencia: personas que, supuestamente, est??n utilizando el proceso de pertenencia para despojar a los propietarios leg??timos , sean due??os directos o herederos. La estrategia consiste en simular una posesi??n con ?????nimo de due??o??? durante el tiempo que exige la ley, incluso cuando existe un contrato de arrendamiento vigente o cuando el verdadero propietario cuenta con escrituras, certificados y ha cumplido con el pago de impuestos.
Por ahora, estos casos siguen siendo analizados por distintos jueces, quienes tendr??n que fallar en derecho para decidir el destino de estos inmuebles.
